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Estabilidad Financiera y los retos de demografía y vivienda

Diciembre de 2024

La demanda de vivienda ha sido robusta en los últimos años, impulsada por factores como el crecimiento demográfico y la inversión extranjera. Sin embargo, la oferta ha mostrado rigidez, especialmente en el ámbito de la vivienda nueva, lo que ha contribuido al aumento sostenido de los precios tanto de compraventa como de alquiler.

Desde 2014, los precios de la vivienda han mostrado una recuperación sostenida. Este crecimiento ha sido más intenso en las grandes áreas urbanas y zonas turísticas donde los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado, afectando especialmente a los hogares con menor renta, entre los que predominan los jóvenes y la población inmigrante.

A pesar del crecimiento de los precios, en conjunto, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda, están contenidos. Sin embargo, desde el Banco de España se insiste en la importancia de monitorizar de cerca este mercado para evitar desequilibrios futuros.

Si tomamos como referencia un período de acumulación de desequilibrios y riesgos como fue el ciclo inmobiliario-crediticio de la primera década de los años 2000, las entidades bancarias habrían mantenido en la última década unos estándares crediticios mucho más sanos y prudentes en la concesión de préstamos hipotecarios. Estas prácticas habrían evitado la acumulación de desequilibrios como los que nos llevaron a la crisis inmobiliaria y bancaria de 2008-2013.

El reciente episodio de endurecimiento monetario (desde finales de 2021 hasta mediados de 2023) redujo el dinamismo del recurso al crédito hipotecario para la adquisición de vivienda e incrementó el ritmo de amortizaciones de los hogares hipotecados con tipos de interés variable. No obstante, el flujo de nuevo crédito hipotecario residencial se situó ya en 2023 por encima del de 2019.

La progresiva relajación de las condiciones de financiación en 2024 está sosteniendo un nuevo impulso a los flujos de nuevo crédito hipotecario. Por ejemplo, las operaciones acumuladas en los doce meses anteriores a septiembre de 2024 se situaron un 8,5 % por encima de las cifras para un período análogo de 2023 y el flujo de nuevo crédito hipotecario fue un 12,5% superior en ese mismo período.

La prudente asignación del crédito de los últimos años, junto con las dinámicas de los precios de la vivienda y del mercado laboral, habría contribuido a un notable desplazamiento de la demanda de vivienda de los colectivos con menores niveles de renta hacia un mercado del alquiler con un tamaño relativo reducido en el contexto de la UE-27.

El aumento sostenido de los precios del alquiler, en particular en áreas donde la oferta es relativamente escasa, junto al insuficiente dinamismo de los salarios en un contexto de baja productividad, son los que están detrás de problemas de accesibilidad de los hogares con menor renta y los que dan lugar a las desigualdades que se señalan. Las medidas de política económica deberían dirigirse a corregir las causas que generan dichos problemas sin generar riesgos para la estabilidad financiera.

Margarita Delgado, exsubgobernadora del Banco de España