Demografía, vivienda y brechas de riqueza: mejoremos la información

Diciembre de 2024 Este número monográfico de Empresa Global recoge sendos artículos dedicados a cada uno de los tres temas que han sido objeto de análisis en el segundo estudio publicado por la Fundación Afi Emilio Ontiveros: la demografía, la vivienda y como están conectadas en nuestro país en la ampliación de las brechas de riqueza. Para las principales conclusiones nos remitimos a cada uno de ellos, pero queremos en este, que les antecede, referirnos a algunas de las limitaciones con las que nos hemos encontrado en nuestra investigación.  En ocasiones, aquellas afectan a la forma en que pueden analizarse de forma combinada datos que provienen de fuentes muy distintas. En otras, simplemente a carencias de información que son relevantes. Y en ocasiones, aunque los datos existen, su periodicidad y detalle llevan a no poder trabajar con datos suficientemente actualizados referidos a mercados específicos.
 

En el ámbito de la demografía, y pensando fundamentalmente en su impacto en la vivienda, se destaca en el estudio cómo las proyecciones demográficas existentes en los últimos años, además de mostrar heterogeneidad entre las distintas fuentes, no habían anticipado el importante crecimiento demográfico en estos últimos años. Las proyecciones demográficas 2020-2035, que podrían haber servido de base para la adopción de medidas relacionadas con las necesidades de vivienda, estimaban que en el quinquenio 2020-2025 el crecimiento de hogares no habría alcanzado los 300.000 nuevos hogares. Este crecimiento previsto para 5 años es equivalente al que se ha dado en cada uno de los años 2023 y 2024, e inferior al que se prevé entre 2024 y 2029, que sería de 330.000 nuevos hogares anuales.

Considerando los períodos necesarios para las tomas de inversión en el sector inmobiliario, dichas desviaciones sobre las previsiones, aunque sean muy positivas porque reflejan el dinamismo de la economía española, no han permitido la planificación por parte de agentes públicos o privados de medidas que aborden la creciente demanda de vivienda. Un mejor análisis de los nuevos hogares podría permitir también identificar las necesidades de vivienda, no sólo en términos cuantitativos, sino también de su ubicación, características y, sobre todo, de asequibilidad.

En el análisis del mercado de vivienda hemos echado en falta igualmente algún mayor detalle de información. Muy particularmente, en relación con los precios de mercado, especialmente los relativos al alquiler.

Mientras que en el mercado de venta existen fuentes complementarias, que van desde los portales inmobiliarios que recogen la oferta, hasta los datos de registros y notarios que reflejan las transacciones efectivamente cerradas, en el mercado de alquiler no existe dicha complementariedad.

Aunque es cierto que hace pocos meses el MIVAU ha hecho público el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de la vivienda -SERPAVI-, una de las grandes dificultades para analizar el mercado de vivienda de alquiler es la elevada dependencia de fuentes de precios de oferta basadas en portales inmobiliarios y la limitada información sobre los precios del parque de vivienda alquilado, que podrían basarse en depósitos de fianzas, datos fiscales o un registro unificado de contratos de alquiler de vivienda.

En entornos de intensa subida de precios de alquiler y elevada demanda, las diferencias entre los precios de oferta y los precios medios de la cartera contratada pueden ser muy significativas, actuando los primeros como referencia para la mayor parte de ofertantes ante la ausencia de información sobre la cartera de alquiler existente en la zona y realimentando la subida de precios.

A pesar de la relevante información que aporta el índice de precios -SERPAVI-, no puede dejar de destacarse que, dada las fuentes de información que utiliza, se limita a las viviendas alquiladas por personas físicas, dejando de lado el mercado institucional, que podría ayudar a dinamizar el mercado si lograse un peso similar al de otros mercados europeos. Mas aún, al dejar también fuera todos los alquileres de viviendas de menos de cinco años de antigüedad, no permite identificar cómo la vivienda nueva recoge en sus rentas las diferencias frente a un parque de alquiler heterogéneo y anticuado en muchas ciudades.

Para el análisis de mercado de alquiler también es relevante disponer de datos con una mayor periodicidad. Algunos de interés, referidos al régimen de tenencia de la vivienda, se obtienen de información censal, por lo que sólo se actualizan cada diez años y recogen categorías de tenencia no claramente definidas pero que afectan a algunos cientos de miles de hogares.

Estas "imprecisiones" pueden afectar también a otros aspectos sensibles en el análisis del mercado, como pueden ser las estimaciones de viviendas vacías que se encuentran mayoritariamente en mercados con reducida demanda y que, en ocasiones en las que se han realizado comprobaciones vivienda a vivienda, han mostrado recoger una sobreestimación del volumen total. En el análisis de las viviendas nuevas vacías puede estar ocurriendo algo similar, ya que los datos reflejan la aparente contradicción de que el número de viviendas nuevas vacías crece en algunos municipios donde la demanda y los precios están creciendo.

La mejora de información también permitiría evaluar mejor otras contradicciones. El ejemplo más evidente es poder contrastar la evolución de la oferta de vivienda en alquiler, ante la aparente contradicción entre un número menor de ofertas en portales inmobiliarios y un crecimiento continuado del volumen de hogares viviendo de alquiler. Un registro de contratos de alquiler que permitiese conocer cuántos siguen vivos y cuántos son los nuevos, así como una periodicidad más corta para poder conocer el número de hogares viviendo de alquiler, permitiría hacer un diagnóstico más fino sobre la evolución del mercado.

No menos relevante es la limitada información agregada y homogénea sobre la disponibilidad de suelo, que no permite planificar la disponibilidad de suelo finalista para poder dar respuesta a las necesidades de nueva construcción.

También en el análisis de las brechas de riqueza, hemos encontrado algunas limitaciones. Dada la importancia que evidenciamos del papel de la vivienda en la generación de brechas de riqueza, sería muy útil poder acceder a las fuentes de datos de las administraciones públicas autonómicas, tal y como ya hace la Agencia Tributaria con los acuerdos de colaboración que mantiene con el IEF para la producción estadística tanto del Panel de Declarantes del Impuesto sobre el Patrimonio, como del Panel de Declarantes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Su construcción y la posibilidad de acceso a la misma de la comunidad investigadora y de analistas de política pública, ayudarían a proporcionar evidencia con anticipación sobre el comportamiento de las brechas de riqueza de las generaciones venideras.

La calidad de información no sólo es necesaria para entender la situación del mercado de la vivienda y para diseñar políticas que intenten corregir sus ineficiencias, sino que es fundamental, asimismo, para poder evaluar las políticas que se implementen. Una conclusión del estudio, dada la magnitud de los cambios demográficos y el impacto en el mercado de vivienda, es que cualquier solución que pueda ponerse en práctica requerirá de impulso de agentes públicos y privados, continuado en el tiempo y que pueda ser ajustado en función de las necesidades. En ausencia de información adecuada para evaluar las diferentes políticas, podrán existir "evaluaciones preventivas" en las que se prejuzgue el resultado de cada medida sin poder soportarlo en datos adecuados, propiciando el rechazo de medidas con impactos favorables o el mantenimiento de políticas cuyos impactos puedan ser negativos.