Soluciones de licuaci贸n patrimonial
Octubre de 2024
Espa帽a experimenta un notable avance en la esperanza de vida[1] de su poblaci贸n (que actualmente vive un promedio de 83,5 a帽os desde el nacimiento), convirti茅ndose en uno de los pa铆ses m谩s longevos del mundo seg煤n la Organizaci贸n Mundial de la Salud (OMS). El aspecto clave de la evoluci贸n de las 煤ltimas d茅cadas ha sido la mejora en las expectativas de vida de las personas de edad madura y avanzada, cuya proporci贸n seguir谩 aumentando en el conjunto de la poblaci贸n seg煤n las proyecciones del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE).
El incremento en la esperanza de vida unido a la baja tasa de natalidad est谩 generando un envejecimiento de la poblaci贸n espa帽ola, presionando al alza la tasa de dependencia[2], actualmente del 53,3%, y que, seg煤n las proyecciones del INE, en 50 a帽os habr谩 un 74% de personas menores de 16 y mayores de 64 a帽os de edad que depender谩n del 26% restante de personas en edades "econ贸micamente productivas" (entre 16 y 64 a帽os de edad).
La constataci贸n del aumento de los a帽os que una sociedad espera vivir constituye una buena noticia, pero ello introduce al mismo tiempo una mayor dificultad por parte de los sistemas p煤blicos de pensiones en mantener niveles de coberturas elevados para una poblaci贸n que va a necesitar m谩s recursos (y durante m谩s tiempo) para mantener su nivel de vida tras la jubilaci贸n. En este contexto se abre la reflexi贸n sobre la importancia de contar con soluciones de ahorro complementario, que en Espa帽a no ha alcanzado las cotas de cobertura que se esperaban al inicio del sistema actual (a finales de los a帽os ochenta del siglo pasado).
En el marco de esta reflexi贸n conviene tener presente que todo esquema previsional contempla la sucesi贸n de dos fases bien diferenciadas a lo largo del tiempo: (i) una fase de "acumulaci贸n" (per铆odo durante el que se constituye el ahorro), desde el momento en que el trabajador comienza a ahorrar hasta que se jubila o incurre en otra situaci贸n en la que deja de poder generar ingresos con su trabajo; y (ii) una fase de "desacumulaci贸n" (per铆odo durante el que se dispone del ahorro) que transcurre desde que el trabajador se jubila hasta su fallecimiento. En Espa帽a, la acumulaci贸n de ahorro complementario se puede articular a trav茅s de diferentes veh铆culos e instrumentos, siendo los activos reales (vivienda principal, otras propiedades inmobiliarias, negocios por trabajo por cuenta propia, joyas, obras de arte, antig眉edades), los que configuran el activo de mayor importancia, constituyendo el 78,9% del valor de los activos totales de los hogares, seg煤n la 煤ltima Encuesta Financiera de las Familias (2022)[3]. La vivienda es el activo m谩s importante de las familias espa帽olas, representando el 52,9% del valor de los activos reales para el conjunto de hogares a finales de 2022, y un 41,7% del valor de los activos totales, con un porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal del 72,1% en 2022. Este porcentaje es mayor, en general, a medida que aumenta la renta y, por edad, alcanza su nivel m谩ximo en los hogares cuyo cabeza de familia tiene m谩s de 74 a帽os.
En este contexto, emerge la consideraci贸n de determinadas soluciones que permitan la licuaci贸n del patrimonio inmobiliario, convirti茅ndolo en liquidez que contribuya a complementar la capacidad econ贸mica del segmento s茅nior de la poblaci贸n, especialmente durante la jubilaci贸n. La monetizaci贸n de la vivienda se puede articular en diferentes operaciones financieras, donde los m谩s conocidas son:
Hipoteca Inversa: regulada por la Ley 41/2007[4], este veh铆culo permite disponer de una cuant铆a econ贸mica con cargo a un inmueble en propiedad que act煤a como garant铆a, no siendo exigible su devoluci贸n hasta el momento del fallecimiento. A diferencia de una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero (los herederos del inmueble) opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble. Generalmente, para la contrataci贸n de este producto se requiere, adem谩s de la titularidad de la vivienda (preferiblemente la residencia habitual, para disfrutar de la exenci贸n del Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados), ser mayor de 65 a帽os -con un l铆mite en torno a los 70 a帽os- (aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante), o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia).
La cuant铆a percibida como ahorro complementario depender谩 principalmente de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante (a medida que avanza la edad del contratante aumentar谩 la renta mensual que se percibir谩 por la operaci贸n). En funci贸n de la forma en que se perciba dicha cuant铆a, existen diversas modalidades:
Nuda propiedad: la posesi贸n de la vivienda comprende la nuda propiedad y el disfrute de ella (usufructo). La nuda propiedad (regulada en el C贸digo Civil) se puede vender -conservando el usufructo vitalicio- (derecho a residir en ella), configurando un producto de monetizaci贸n de vivienda con enfoque previsional, al permitir obtener un ingreso complementario en vida sin perder el derecho a seguir residiendo en la vivienda habitual.
Estos productos conforman parte de la oferta de soluciones previsionales que existen en Espa帽a, con la peculiaridad de que la generaci贸n de ingresos complementarios emana de la "licuaci贸n" del patrimonio inmobiliario en propiedad. Sin embargo, nos encontramos ante un mercado donde la falta de informaci贸n respecto a los productos existentes y condiciones de contrataci贸n constituye uno de los grandes retos a superar para impulsar su desarrollo.
[1] N煤mero promedio de a帽os que se espera que vivan las personas nacidas el mismo a帽o (generaci贸n), si los movimientos en la tasa de mortalidad se mantienen constantes.
[2] Cociente, en tanto por ciento, entre la poblaci贸n menor de 16 a帽os o mayor de 64 a帽os y la poblaci贸n de 16 a 64 a帽os.
[3] www.bde.es/f/webbe/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/24/Fich/do2413.pdf
[4] Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulaci贸n del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulaci贸n de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-21086
.
