La vivienda en España: un problema de desajuste entre oferta y demanda
Diciembre de 2024
La vivienda, más allá de ser considerada un derecho de todos los ciudadanos españoles, constituye una pieza clave que influye en la dinámica de los hogares. En los últimos años, el acceso a la vivienda, especialmente en ciertos colectivos como las personas jóvenes, se ha consolidado como un problema que no deja de agravarse. No existe una causa única que permita explicar el origen de la situación actual, sino que se trata del resultado de la evolución de numerosos factores que afectan al mercado inmobiliario desde diferentes ángulos.
Si bien, esta multiplicidad de factores puede sintetizarse en la aparición y pervivencia de tres desequilibrios fundamentales entre oferta y demanda de vivienda: temporales, geográficos y de uso.
En perspectiva temporal, tras el cambio de ciclo impulsado por la crisis financiera de 2008, la creación de hogares supera anualmente a las viviendas terminadas desde 2014. Esta diferencia se ha intensificado en los últimos dos años, en los que el número de hogares creados ha superado en más de 180.000 al de viviendas que se han finalizado.
Sin embargo, este desajuste, pese a estar presente en numerosas áreas de nuestro paÃs, no se extiende de forma homogénea en todo el territorio, observándose mayores desequilibrios en aquellas zonas en las que el crecimiento demográfico ha sido más intenso.
En este sentido, en los últimos diez años la creación de hogares ha sido superior a las viviendas finalizadas en 28 de las 50 provincias españolas (56,0%). Las provincias más pobladas y con mayor dinamismo demográfico lideran este grupo, al concentrar más de tres cuartos de la población española total.
En estas provincias el crecimiento de la actividad económica ha actuado como factor de atracción de población, alimentando la demanda de vivienda. Asimismo, en todas ellas, los desequilibrios se concentran fundamentalmente en las áreas urbanas, afectando tanto a las principales ciudades como a los municipios que componen su área metropolitana.
La tercera fuente de desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda la marca el propio uso o destino que esta adquiere. El parque de vivienda en España está compuesto por 26,7 millones de viviendas, de las cuales 18,7 millones corresponden a viviendas familiares principales. Dentro de este bloque del parque de viviendas, el mercado nacional se caracteriza por presentar una proporción de vivienda social muy reducida: en nuestro paÃs tan sólo el 2,5% de las viviendas principales se encuentran protegidas, mientras que este porcentaje asciende al 9,3% en media para la Unión Europea y se eleva hasta el 30,0% en los PaÃses Bajos y al 16,8% en Francia.
Los restantes 8,1 millones de viviendas que completan el parque (30,3% del total) se categorizan como viviendas no principales. Conforman este grupo aquellas que no son utilizadas toda o la mayor parte del año como residencia habitual; pudiendo ser secundarias, estar vacÃas o dedicarse a otros usos.
Esta composición es el resultado de las dinámicas de construcción y compraventa inmobiliaria presentes durante décadas, caracterizadas por la preferencia de viviendas para uso principal. No obstante, se observa una especial relevancia de las viviendas no principales entre las construcciones más antiguas del parque, muchas de ellas presentes en zonas rurales, y entre las más nuevas, ya que más de un tercio de las viviendas construidas en la última década son hoy dÃa viviendas no principales.
Entre los diversos factores que explican el mayor destino de las viviendas a otros usos distintos de los principales, se encuentra el auge del mercado de las viviendas turÃsticas en los últimos años. Según datos del INE a partir de portales especializados en alojamientos turÃsticos, el número de viviendas dedicadas a esta actividad ha superado en 2024 las 350.000, tras experimentar un incremento superior al 9% en solo cuatro años. Asimismo, este fenómeno vuelve a tener una distribución geográfica heterogénea, concentrándose especialmente en regiones costeras de alta atracción turÃstica como las Islas Canarias, las Islas Baleares y la Costa Brava.
Por otro lado, a pesar de las dificultades metodológicas existentes para su contabilización, la existencia de un elevado porcentaje de viviendas vacÃas supone otro obstáculo que limita la oferta de vivienda en nuestro paÃs. AsÃ, el Censo de Población y Viviendas de 2021 (INE) cifró en 8,2 las viviendas vacÃas por cada 100 habitantes de media en España. Fenómeno que a su vez se intensifica en los municipios ubicados en áreas rurales: se registran 38,3 viviendas vacÃas por cada 100 habitantes en municipios de menos de 1.000 habitantes, 14,5 en localidades de hasta 10.000 habitantes. Cabe recordar que a su vez es en estos mismos municipios donde el parque de viviendas tiene una mayor antigüedad. Por su parte, en las grandes ciudades y zonas urbanas en que se concentra mayor demanda, el porcentaje de viviendas vacÃas que estima el INE es mucho más reducido, e incluso, en determinados casos en que se han realizado comprobaciones más exhaustivas, se ha identificado que la cifra real de viviendas desocupadas (en condiciones de habitabilidad) podrÃa estar sobreestimada.
Como consecuencia de la interacción de todos estos factores, el acceso a la vivienda en España presenta serios desafÃos, especialmente en las áreas urbanas más pobladas. Los distintos desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda han provocado una escalada en los precios de compraventa y aumentado el porcentaje de hogares que vive de alquiler (24,8% en 2023 frente a un 21,9% en 2014). En última instancia, ambos fenómenos han impactado también sobre el mercado del alquiler, produciéndose un incremento en el precio medio pagado por metro cuadrado del 70% en tan sólo 10 años.
Referencias
Banco de España, 2024. "El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad", Informe Anual 2023, CapÃtulo 4.
Banco de España, 2023. "El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios", BoletÃn Económico 2023/T2.
DÃaz Izquierdo, J., 2024. "La vivienda en España". Documento de Trabajo nº 37, mayo 2024, Instituto Español de Analistas.
